リフォーム？建て替え？それぞれのメリット・デメリット
みなさんこんにちは、建築家の松本勲です。
住まいが古くなって暮らしにくさを感じるようになると、色々な部分に手を入れたくなってきます。
中には、建て替えした方がいいのかな、と考える方もいらっしゃると思います。
リフォームか、建て替えか・・・。
そもそも、どのような考え方で決めれば良いのでしょうか？
まずは、それぞれのメリット・デメリットを整理してみたいと思います。
●リフォームのメリット・デメリット
リフォームには、水廻りや外壁などの一部を扱う「部分リフォーム」と、目に見えている箇所のほとんどを扱う「フルリフォーム」があります。
改修する範囲が大きくなるほど費用が上がり、構造や基礎まで扱うリフォームは建て替えよりも費用が高くなることもあります。
リフォームのメリットとしては、一般的に
「工期が短い」「建て替えより費用が安く済む」「補助金を適用しやすい」といった点があげられるでしょうか。
特に壁紙の張り替え、家具の取り付け、外壁の塗り替え、設備の交換などの部分リフォームは、建築確認申請の必要がなく、依頼してすぐに工事を始められます。
住まい手が住みながら工事が進められるため、仮住まいを探す必要がないという点もメリット。さらに一定の条件を満たしたリフォームであれば、補助金や助成金を利用できるケースがあることも嬉しいポイントです。
一方でデメリットとしては、「間取り変更の制限が多い」「家の強度に不安が残る」という点が挙げられます。
とはいえ、このコーナーでも以前からご紹介している「耐震リフォーム」などの方法もありますので、何を重視したリフォームを行うのかによって、費用を抑えながら希望を実現できることもあります。
●建て替えのメリット・デメリット
建て替えの場合、新築で住宅を建てるのと同様、希望する条件を満たした住まいを手に入れることができます（もちろん予算にもよりますが）。
ただしすべての中古住宅が建て替え可能なわけではなく、一定の条件をクリアできなければ建築できない土地もあります。
建て替えのメリットとしては、一般的に
「間取りや性能を自由に決められる」「地盤・耐震の不安を解消できる」「多額の住宅ローンを組みやすい」といった点が挙げられます。
特に最近の住宅は、以前の住宅と比べて断熱性能や気密性能などが格段にアップグレードされており、リフォームでは実現が難しいレベルの性能を手に入れることができます。
高気密・高断熱の省エネ住宅に住むことで光熱費が抑えられ、長期的に見てお得になることもあります。
一方で建て替えのデメリットとしては、「費用が高くなりやすい」「工期が長く仮住まいが必要になる」「各種税金がかかる」という点が挙げられます。
●リフォーム・建て替えを選ぶときの判断基準
「建て替えたいけど、予算が足りないからリフォームしかないかも」
「なるべく早く住み替えたいから、建て替えはむずかしい」
このように、時間や金銭面でリフォームか建て替えかを判断する方が多いのではないでしょうか？
しかし実際には、リフォームか建て替えかの判断基準は他にもあります。
例えば、法律による制限があります。
リフォームや建て替えでは、建築基準法などさまざまな法律の制限を受けることがあります。
建て替えでもっとも注意すべきは「接道義務」です。
接道義務とは、都市計画区域内で建物を建てる場合、原則として建築基準法で定められた幅員4m以上の道路に2m以上接した土地でなければならないという規定です。
接道義務は1950年に定められたため、それ以前の住宅ではこの規定に反していても実在していることもあります。
しかし、建て替えでこの接道義務を満たせない場合には、再建築不可物件になるため、建て替えることができません。
次に、地盤による問題があります。
地盤は家を支える最も重要な部分で、立派な家でも地盤が弱ければ長く住み続けることはできません。
しかし住宅の地盤調査が法律で義務付けられたのは、2000年の建築基準法改正以降。それ以前の中古住宅は、地盤に大きな問題を抱えていることも考えられます。
地盤に問題を抱えている場合、リフォームでは根本的な問題解決ができませんので、一度基礎を取り壊して地盤調査と地盤改良工事を行うことが必要になります。
工事費用や間取り変更のしやすさ、住み始めまでの期間などと合わせて、リフォームか建て替えかの選択にはさまざまな判断が絡んできます。
だから、まずはプロに相談を。お気軽に松本工務店にご相談いただければと思います。